KIM

Was ist KIM?

KIM steht für Kompakte Immobilienbewertung und ist eine Software der Kröll & Haack GmbH aus Troisdorf (Amtsgericht Siegburg, HRB 16557). Hinter dem Produkt stehen laut Anbieter Sachverständige für Immobilienbewertung. KIM ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie nach der deutschen Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) und gibt das Ergebnis als Verkehrswertbericht im eigenen Layout aus, als PDF oder als bearbeitbares Word-Dokument.

Das Produkt gibt es seit 2006. Aus einer Excel-Lösung wurde 2008 ein Windows-Programm, 2015 kam der Assistent in sieben Schritten, 2020 Apps für Windows, macOS, iOS und Android. Seit 2026 läuft KIM als Web-App im Browser ohne Installation. Dazu kommen ein Lead-Generator für die Makler-Website, eine Anbindung an den onOffice-Marketplace und im Enterprise-Tarif eine API für Massenbewertungen.

Wichtig für die Einordnung auf FlinKI: KIM ist keine KI-Software. Die Bewertung folgt den normierten Verfahren der ImmoWertV, die Software liefert Daten und Vorschläge, rechnet und formatiert den Bericht. Wir nehmen KIM trotzdem auf, weil die Bewertung zu den zeitintensivsten Aufgaben im Maklerbüro gehört und KIM hier eine günstige, transparente Alternative zu KI-Bewertungsdiensten ist.

Für wen ist KIM geeignet?

KIM richtet sich an Immobilienmakler in Deutschland, die Wertermittlungen regelmäßig selbst erstellen und dafür einen nachvollziehbaren, normierten Bericht brauchen: für die Angebotspreisfindung, als Grundlage im Akquisegespräch oder als Mehrwert für Eigentümer. Wer bereits Grundkenntnisse in der Wertermittlung hat, kommt nach Nutzerberichten schnell zu Ergebnissen.

Gut passt KIM für:

• Solo-Makler und kleine Büros in Deutschland, die für 30 bis 37 €/Monat eine eigene Bewertungslösung wollen
• Büros mit onOffice, die Bewertungen direkt aus der Immobilie starten und den Bericht dort ablegen wollen
• Makler, die über ihre Website Eigentümer-Leads einsammeln wollen, ohne einen eigenen Lead-Dienst zu buchen

Eingeschränkt geeignet ist KIM für:

• Makler in Österreich und der Schweiz: Das Bewertungsmodell basiert auf deutschem Recht und deutschen Daten. In Österreich gelten das Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG) und die ÖNORM B 1802, österreichische Bodenpreise sind nicht hinterlegt.
• Büros, die eine schnelle Wertindikation aus Marktdaten und Vergleichsangeboten suchen: Das leisten datengetriebene Dienste wie PriceHubble, nicht ein Verfahren nach ImmoWertV.
• Gutachten für Gericht, Erbschaft oder Finanzamt: Dafür ist KIM laut Anbieter ausdrücklich nicht gedacht.

KI-Funktionen im Detail

KIM hat keine KI-Funktionen im engeren Sinn. Weder die Produktseiten noch der Changelog nennen KI, maschinelles Lernen oder eine automatisierte Wertschätzung aus Marktdaten. Was KIM automatisiert, ist das Zusammentragen der Bewertungsgrundlagen und die Berechnung nach festen Regeln. Die folgenden Funktionen zeigen, was die Software tatsächlich übernimmt.

Assistent in sieben Schritten

Ein Assistent führt durch die Bewertung, von der Objektart über Lage, Ausstattung und Modernisierung bis zum Bericht. Unterstützt werden unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie gemischt genutzte und gewerbliche Objekte. Belegt sind das Sachwert- und das Ertragswertverfahren. Das Vergleichswertverfahren nennt die Leistungsbeschreibung ebenfalls, auf der Produktseite taucht es dagegen nicht auf.

Automatische Bewertungsgrundlagen

Bodenrichtwerte ruft KIM adressgenau ab, sofern eine Internetverbindung besteht. Das funktioniert in 14 Bundesländern, für Bayern und das Saarland gibt es aus Lizenzgründen keine Live-Abfrage, dort schlägt KIM Werte aus der eigenen Datenbank vor. Der Baupreisindex kommt vom Statistischen Bundesamt, die Normalherstellungskosten (NHK 2010) werden damit auf das aktuelle Niveau umgerechnet. Sachwertfaktor und Liegenschaftszinssatz schlägt KIM aus einer eigenen Datenbank vor, der Nutzer kann sie anpassen. Laut Leistungsbeschreibung übernimmt der Anbieter keine Gewähr für die Richtigkeit dieser Daten, eine Prüfung gegen den örtlichen Grundstücksmarktbericht bleibt also Aufgabe des Maklers.

Verkehrswertbericht im eigenen Layout

Am Ende steht ein Verkehrswertbericht mit eigenem Logo, eigenen Farben und eigener Berichtsvorlage. Er lässt sich als PDF ausgeben oder als Word-Dokument weiterbearbeiten. Ein Musterbericht steht auf der Anbieterseite zum Download. Für den Einstieg ist in jedem Tarif ein Videokurs zur Immobilienbewertung enthalten.

Lead-Generator für die Makler-Website

Der Lead-Generator ist ein Formular, das per Script auf der eigenen Website eingebunden wird. Eigentümer tragen Kontaktdaten und Eckdaten der Immobilie ein, die Anfrage erscheint in KIM als neue Bewertung. Der Eigentümer sieht keinen Wert, der Makler meldet sich mit dem fertigen Bericht und hat damit einen Anlass für das Erstgespräch. Farben, Variante und Buttontext sind einstellbar.

onOffice-Marketplace

Im onOffice-Marketplace wird KIM direkt an der Immobilie über die Aktionsleiste gestartet. Übernommen werden Adresse, Objektart, Baujahr und Fotos, sofern sie in onOffice erfasst sind. Der fertige Bericht landet im onOffice-Konto. Eine direkte Verknüpfung zwischen onOffice und der KIM Web-App gibt es laut Anbieter noch nicht, die Abrechnung läuft über den Marketplace-Shop. Weitere CRM-Anbindungen nennt KIM nicht.

Preise

Alle Preise netto zzgl. USt. Monatliche Tarife haben eine Mindestlaufzeit von einem Monat, Jahrestarife von zwölf Monaten. Verträge verlängern sich automatisch um die ursprüngliche Laufzeit und lassen sich bis einen Tag vor Laufzeitende in der Web-App oder per E-Mail kündigen. Der Lead-Generator, der Videokurs und eine unbegrenzte Zahl an Geräten sind in allen Tarifen enthalten. Enterprise bringt zusätzlich White Label, eine Benutzerverwaltung, einen individuellen Lead-Generator und eine API für Massenbewertungen.

Getestet werden kann 7 Tage kostenlos. Dafür sind bereits bei Testbeginn Zahlungsdaten nötig, und ohne Stornierung innerhalb der sieben Tage geht der Test automatisch in ein Abo über. Abschließen können nur Unternehmer, Gewerbetreibende, Freiberufler und öffentliche Institutionen.

Rechenbeispiel: Ein Solo-Makler mit zwei bis drei Bewertungen pro Woche fährt mit dem Standard-Jahrestarif am günstigsten. Für 360 € im Jahr sind 30 Bewertungen pro Monat enthalten, das entspricht 1 € pro Bewertung bei voller Nutzung. Ein Büro mit drei Maklern kommt im Team-Jahrestarif auf 759 € plus zwei weitere Nutzer für je 96 € im Jahr, zusammen 951 € netto.

Datenschutz & Sicherheit

Die Grundlage stimmt: Die Bewertungsdaten liegen laut Anbieter bei Microsoft Azure in Deutschland, der Anbieter ist eine deutsche GmbH, und da KIM keine KI einsetzt, fließen keine Daten an KI-Dienste. Für den Einsatz im Maklerbüro fehlen aber öffentlich nachprüfbare Unterlagen. Den AV-Vertrag gibt es nur auf Anfrage, eine Liste der Unterauftragsverarbeiter fehlt, und die Datenschutzerklärung der Apps wirkt unsauber gepflegt. Die Leistungsbeschreibung nennt für den Lead-Generator außerdem Jotform, einen möglichen Dienstleister aus den USA, den das Hilfecenter nicht bestätigt.

Weil Makler in KIM Eigentümerdaten, Objektfotos und über den Lead-Generator auch Interessentendaten verarbeiten, ist ein AV-Vertrag Pflicht. Vor dem Start sollten Makler ihn anfordern und dabei die Liste der Unterauftragsverarbeiter samt E-Mail-Dienst und Formular-Dienstleister sowie die Löschfristen nach Kündigung erfragen. Im FlinKI-Schema ordnen wir KIM damit in Tier 2 ein: AV-Vertrag vorhanden, aber mit Lücken. Hintergrund dazu: AVV mit KI-Anbietern.

Fazit

KIM ist eine solide, günstige Bewertungssoftware für Makler in Deutschland. Der Assistent führt verlässlich durch die Verfahren der ImmoWertV 2021, Bodenrichtwerte und Baupreisindex kommen automatisch, und am Ende steht ein Bericht im eigenen Layout. Der mitgelieferte Lead-Generator und die onOffice-Anbindung machen KIM auch für die Akquise interessant. Mit öffentlichen Preisen ab 30 €/Monat ist die Einstiegshürde niedrig, viele Wettbewerber wie Sprengnetter oder on-geo nennen ihre Preise nur auf Anfrage.

Drei Punkte muss man vorher kennen. KIM hat keine KI-Funktionen, die Qualität der Bewertung hängt an den vorgeschlagenen Marktanpassungsfaktoren und am Fachwissen des Maklers. Für Österreich passt das Bewertungsmodell nicht, weil LBG, ÖNORM B 1802 und österreichische Bodenpreise fehlen. Und beim Datenschutz sollten Makler den AV-Vertrag aktiv anfordern.

Für deutsche Makler, die Bewertungen selbst erstellen und einen sauberen Bericht nach ImmoWertV brauchen, ist KIM eine klare Empfehlung zum Testen. Wer eine KI-gestützte Wertindikation aus Marktdaten sucht oder in Österreich arbeitet, ist mit PriceHubble besser bedient. Als CRM-Basis für den Bericht passt onOffice enterprise, für den Akquise-Anruf danach onpreo oder fonio.ai. Einen Überblick über alle Makler-Tools gibt der Maklersoftware-Vergleich.

Hinweis: Alle Angaben basieren auf eigener Recherche (Stand: Oktober 2026). Preise, Funktionen und Datenschutzbedingungen können sich jederzeit ändern. Keine Gewähr für Richtigkeit und Vollständigkeit. Dieser Artikel stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Siehst du einen Fehler? Schreib uns.